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24 de Abril de 2006
 
  El precio de la tierra agrícola
La relación más estrecha entre el valor de un inmueble y su capacidad como factor de producción es la que suele establecerse entre la tierra y lo que de ella es posible extraer.

   
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Pero, si bien los precios de los campos agrícolas suelen ser sensibles a lo que sucede con los valores de cotización del cultivo al que se los puede afectar, no menos importante o aún más resultan en nuestro país, la política cambiaria, las mejoras en la productividad, las expectativas y la tradición cultural de riqueza asociada a la tenencia de campos argentinos.

La tierra es el bien raíz original. No puede reproducirse. Vale en función lo que de ella es posible extraer y siempre que esa extracción o producción sea necesaria o juzgada de utilidad en un determinado tiempo y lugar.
El valor de la tierra agrícola en el mercado evidencia, entre otras, estas cuestiones. La fábrica a cielo abierto que es un campo, más allá de consideraciones culturales o sentimentales, vale, como toda empresa en función de la riqueza que es capaz de generar.
Pero no sólo por ello.

Si bien la capacidad de producción de un campo es fundamental en su cotización; en la evolución de los valores de mercado de la hectárea, suelen también accionar factores que potencian su precio más allá de lo que podría explicarse como racional en función del precio de venta del producto que de su explotación pueda obtenerse.

Así el resguardo de capital a largo plazo que implica la inversión en campos motorizada por la falta de otras alternativas que sean juzgadas como seguras en el mismo grado, produce que el impacto de las fluctuaciones del valor de los granos no sea de aplicabilidad absoluta y mucho menos inmediata en la cotización del precio de la tierra agrícola.

Esta circunstancia inyecta hacia el mercado de campos a una mayor cantidad de interesados en adquirir hectáreas productivas, ampliando demanda frente a una oferta que no crece y que se vé aún reducida en función de la falta de interés y de necesidad de los propietarios en desprenderse del bien o de una parte de él.
Esta situación explica el valor sostenido y aún en alza en las cotizaciones de los campos que se experimentó durante esta primer parte del año, aún con un escenario de menor rentabilidad de la actividad frente al aumento de los costos de explotación e inferiores cotizaciones que durante el primer semestre del año anterior.

Por Ha en la zona núcleo del norte de la provincia de Bs. As. y el sur de Santa Fe, es habitual encontrar cotizaciones que orillan y aún superan los U$S 6.000. Estos valores son superiores en un 20 % a los máximos conseguidos durante el año 97 y 98 cuando alcanzaron un pico producto de la difusión y mayor implementación de la tecnología de siembra directa. Las cotizaciones actuales se encuentran un 50 % por encima de la media de los últimos 10 años, colaborando justamente a incrementar este valor promedio. Este nivel de precios y el alcanzado también en otras áreas y campos productivos aparece como sostenido y lejos de ceder y reflejar por ahora la menor rentabilidad de su explotación.

Como vemos, la reducción de rentabilidad de una actividad no se refleja en forma inmediata, ni tampoco en la misma proporción en el valor de su o sus activos productivos inmobiliarios, para que esto se materialice debe percibirse como estable, permanente e irreversible la o las causas que producen esa caída de rentabilidad.

Pero la inversión canalizada hacia campos no se limitó sólo a los agrícolas de alta productividad, la misma se derramó hacia otros inmuebles agropecuarios, campos ganaderos, de invernada, de cría, viñedos, frutales, cascos para explotación turística, etc., producto del interés tanto inversores locales como de extranjeros, los que han aumentado sensiblemente en número en los últimos dos años.

Ahora bien, es esperable que este nivel de cotizaciones en los valores de compraventa y también de arrendamientos siga sostenido por lo menos en lo que resta del año, pero que puede pasar más allá de este periodo? Que peso puede tener en las cotizaciones de los campos la apreciación de la moneda nacional frente al dólar? Cual es la influencia de la inversión extranjera? Es esperable un mayor ingreso de divisas al sector que presione sobre el valor del activo tierra, producto de la salida del default? Que tipo de campos presentan aún mayor potencial de incremento en sus valores? Que clase de tierras se encuentran en el límite de su valor?

Estos cuestionamientos sin duda aparecen cuando se busca una explicación y se proyecta una posible evolución de la situación actual del nivel de valores de los campos, y estas preguntas entre otras no deben faltar dentro del análisis de todos aquellos que directa o indirectamente intervienen o proyectan intervenir en el mercado de tierras productivas.

Fuente: Reporte Inmobiliario ( www.reporteinmobiliario.com  )

   
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